モデルルーム訪問-ローレルタワー藤が丘- Part4

ローレルタワー藤が丘のモデルルームを訪問しましたので数回に分けて報告致します。

Part4の今回はまとめになります。

【ローレルタワー藤が丘の記事一覧】
Part1:概要
Part2:建物・内装と共用施設
Part3:駐車場と価格、管理費
Part4:まとめ ※今回
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子育て視点での考察

Part1で省略しましたが、学校等の視点で当物件を考えてみます。

藤が丘小学校

この小学校は評判が良いという担当者の話の割にはネット上に情報が少なかったのですが、概ね以下のような感想が目立ちました。

  • 学力が高い
  • 転勤族が多く転入でも馴染みやすい
  • 学童、トワイライトスクール完備で良い

西山小、名東小(神丘中学区)のような知名度とブランド力はないように感じますが、学力が高いという評判がとても多く、人数も西山小、名東小に次ぐほどの規模で人気学区であることが伺えます。

また、転勤族が多いという点についてはモデルルームにおいて担当者からも言及がありました。
印象としてのイメージとのことですが、転勤族は非常に多く、クラスの1/4は転入してきた生徒だろうというぐらいのレベルだそうです。

一般社会に出れば、ずっと同じメンバーで生活していくわけではなく、新たな人間関係の構築はずっと続いていくということを考えれば、小学生のうちからこういう環境に身を置けるのはメリットではないでしょうか。

また、当物件の価格から考えて、共働きも視野に入ってくると思いますが、学童、トワイライトスクールが用意されているのは安心感があります。

実際に現地を歩いてみましたが、学校まではすぐですし、交通量が特に多いと言う場所でもなく落ち着いた雰囲気でした。

学校自体も、新しさはないですが、校庭も広く、特に荒れているような雰囲気は皆無です。
藤が丘小学校のホームページを見ると、生徒と保護者に対するアンケート結果が公表されており、特に児童に対するアンケート結果が良好であることも、この学区の満足度の高さを表しているのではないでしょうか。

逆に保護者向けアンケートの結果が厳し目なのは、教育意識の高さを反映していると思います。

藤が丘小のアンケート結果1

藤が丘小のアンケート結果2

引用元: 藤が丘小学校公式ホームページより「令和2年度学校評価集計結果より抜粋」

さらに、駅近物件ながら、近隣に大きな公園もあるため、小学生を育てる学区としてはかなり恵まれていると感じます。

Part1でも書きましたが、中学受験塾が周辺に複数存在していることから、中学受験組の比率も高いと思われます。

藤森中学校

小学校と同様、評判が良いという担当者の話の割にはネット上に情報が少なかったのですが、概ね以下のような感想が目立ちました。

  • 学力が高く、旭丘、東海、滝、明和、一宮、菊里等の難関公立高校に多数の生徒が合格している
  • 転勤族が多く転入でも馴染みやすい(区内トップという話も)

傾向としては藤が丘小と似たような傾向で、学力が高く、転入生でも馴染みやすい雰囲気のようです。

子供は置かれた環境に大きな影響を受けるため、周りの学習意識が高い学校に通うのは大きなメリットがある反面、毎回言っていますが内申点が取りづらいというジレンマもあるため、この学区に住む場合は中学校からの勉強はある程度厳しいものになることを覚悟しておいた方が良さそうです。

 

上記の通り、総じて小中学校ともに評判がよく、子育て環境を重視して考えた場合、本物件はかなり良い物件であるのは間違いないと思います。

コスパはどうなのか

前回の記事でご紹介したとおり、坪単価はファミリーで住む3LDK以上の場合は270万円~300万円/坪程度、総額6,000万円以上は覚悟しておいた方が良い物件です。

この数字をどう評価するかは非常に難しいところで、都心のパークハウス名古屋とそれほど大きな違いはないと考えるとやはり割高感はあります

しかしながら、この物件の強みである、

  • 子育て環境として非常に恵まれている
  • 地域のNo.1マンション候補としてポテンシャルが高く、希少性・資産性も良好
  • 始発駅で名駅までほぼ確実に座って移動できる
  • ジブリパーク開業に関連したさらなる発展の可能性がある

といった点を考慮に入れると、この価格もある程度の納得感はあり、この価格でも反響は大きいのだと思います。

特に、藤が丘という地区について少し年配の方に話を聞くと、「藤が丘は古い高級住宅街で最近は盛り上がっていない」という意見も散見されているなかで、最後のポイントは大きいです。
まだ紹介できていませんでしたが、2021年3月末に行われた大村知事が会長を務める「ジブリパーク構想地域連携協議会」において以下のような言及があり、今後の発展も期待できるのは大きいと思います。

県は、名古屋市営地下鉄東山線と愛知高速交通東部丘陵線(リニモ)が連絡する藤が丘駅、リニモと愛知環状鉄道が連絡する八草駅を、ジブリパークの最寄り駅、リニモの愛・地球博記念公園駅への玄関口に位置付け、沿線地域を含むエリアを対象に新たなまちづくりを検討している。

引用元: 建設通信新聞DIGITAL 2021年03月31日の記事より抜粋

価格帯のイメージについて

さて、家族で住むとなると3LDK以上が欲しくなってくるところですが、当物件の場合、
「約6,000万円」
が最安の価格帯になってきます。

この値段、実際の返済等を考えるとどうなのでしょうか。

ちなみに、公式ホームページでも返済例は書いてありますが、様々な条件があったり、ボーナス返済が入っていたりします。

現実的な事を考えるとこういったシミュレーションはリスクが高いので、ちょっとドライに出してみました。

返済金額の現実

金利が比較的安くてわかりやすいのはりそな銀行です。

こちらからシミュレーションできますが、問題となるのは保証料です。

ちょっと面倒な話になるのですが、大手銀行の場合、
「最初に融資手数料として大きな金額(物件価格の2%前後)を払うことで保証料を0にする」
「金利に保証料分を上乗せ(0.2%程度)することで初期費用を抑える」
の2パターンがあります。

前者の場合は完済まで住み続ければお得なのですが、借り換え等の途中解約で融資手数料は返ってこないので個人的には後者をおすすめしています。

そのため、今回のシミュレーションでは最安金利の0.47%に保証料の0.2%を上乗せして、
金利:0.67%
借入年数:35年
変動金利
でシミュレーションしています。

結果は以下のように、160,300円という結果になりました。

ここに管理費や駐車場代が乗ることを考えると、20万円を超えてくると思います。

りそな銀行住宅ローンシミュレーション結果

引用元: りそな銀行住宅ローンシミュレーションより

家計シミュレーション

超ざっくりと家計シミュレーションしてみました。

前提条件は以下の通りです。

【家族構成員情報】
夫婦+子供2人の4人家族
世帯主、配偶者ともに1986年5月生まれ
第一子は2015年5月生まれ
第二子は2017年5月生まれ

【収入】
現在貯蓄は200万円世帯主は現在年収600万円
(※概ね愛知県の該当年齢の平均年収)
その後一般的な年収カーブで賃金上昇
60歳の時に退職金1,000万円もらう配偶者は40歳から60歳まで月5万円(年収60万円)のパートに出る
(※概ねパートに平均年収の半分ぐらい)

【支出】
生活費は教育費、住居費用を除いて月20万円
※本来はもっと詳細に計算すべきですが、簡易計算なので上記前提

【教育費】
幼稚園は私立3年
小学校・中学校は公立
高校は私立
大学はともに下宿し、
第一子は理系、第二子は文系

【住宅ローン】
物件価格:6,000万円
金利:0.67%
借入年数:35年
諸経費は一般的な金額
で、2023年3月に借り入れという想定で算出

上記条件で、貯蓄金額を計算すると、結果は以下の通りとなりました。

結果としては、50代で貯蓄がかなり少なくなり苦しい状況を迎えています。

それ以外にも貯蓄が少なすぎて旅行にも行けないですし、ボーナスがカットされたらそれで破綻が確定してしまうため、かなり厳しい状況です。
さらに言えば、車の購入等のイベントも省略しているので成立しているとは言い難い状況です。

今回の想定の場合、この物件を購入するのであれば現時点で年収700万円程度は欲しい、というところでしょうか。

まとめ

4回に渡ってローレルタワー藤が丘についてご紹介しました。

今回は今までと異なり郊外の住宅地の物件でしたが、予想以上に値段が高額であった一方、それ以上に希少性、資産性が高く、周辺環境も整った子育てに向いている物件でした。

4LDKの間取りが存在せず、1LDKの間取りも少ないため、メインターゲットは
「子供が1-2人までの金銭的に余裕のあるファミリー層」
といったところでしょうか。

まとめると、

  • 藤が丘では今後同様の物件が出にくい希少なタワーマンションである
  • 子育て環境としては申し分なし
  • 生活必需設備等の周辺環境は揃っている
  • 収入面で条件が合うかが最大のポイント

といったところでしょうか。

値段はかなり強気ですが、魅力的な部分が多く、すぐに売れてしまうと感じているので、Part1で書いた通り、ご興味がある方は至急来場予約をすることをおすすめします


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