ザ・ファインタワー久屋大通 モデルルーム訪問 Part4 まとめ

ザ・ファインタワー久屋大通のモデルルームを訪問しましたので数回に分けて報告致します。

Part4の今回はこれまでのまとめを少し書こうと思います。

ザ・ファインタワー久屋大通の記事一覧は以下のページから飛べます。

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コスパはどうなのか

このあたりはいくつかマンションが出ていたりするのですが、条件が近いマンションは
「ザパークハウス久屋大通ローレルタワー」
あたりでしょうか。

「ザパークハウス久屋大通ローレルタワー」は2015年竣工で築年数は6年超と、それなりに経過していますが、学区や仕様等の条件は近いです。
(むしろ仕様はこっちのほうが良いぐらい)

他にもパークホームズシリーズやシティタワーシリーズも同学区にあったりしたのですが、外廊下だったりディスポーザーが装備されていなかったり、比較するにはちょっと差が大きい気がしたのでこちらの物件を見ることにしました。

この物件で、2021年9月時点で売りに出されている中古物件は以下のような感じでした。

【物件1】
4階/1LDK/南向き/54.67平米
価格:4,980万円
坪単価:301.2万円/坪

【物件2】
9階/2LDK/南向き/54.59平米
価格:5,500万円
坪単価:333.1万円/坪
※オーナーチェンジ物件

また、ここ1年程度の売出し事例を抽出し、比較しやすい「2LDK/南向き/10階以下」で平均を取ると、坪単価306万円/坪程度になりました

この数字とファインタワー久屋大通の数字を比較すると、ほぼ同等かファインタワー久屋大通の方が高い、という結果です。

もちろん、ローレルタワーの数字にはオーナチェンジか否か等の条件は加味されていないですし、築年数分だけ不利ではありますが、この数字と真っ向から比較されることを考えると、「お買い得」という結論は出しにくいのではないでしょうか。

さらに言えば、このレベルの坪単価であることを考えると、相対的に専有部仕様は少し物足りない印象なのは否めず、特に1LDKの仕様はかなり落ちるので、そのポイントは頭に入れて検討するべきだと思います。

ただ、優位点が全く無いかと言われればそういうわけでもなく、

  • 大通り沿いではあるものの、南向きの隣接建物まで50m以上確保されている
  • 名城小学校学区で新築のタワー型マンションそのものが希少である
  • 高級感は申し分ないほどある

というポイントに価値を見いだせるのであれば、検討に値するマンションだと思います。

子育て視点ではどうか

子育て、という視点でこの物件を考えると、
「名城小学校・丸の内中学校の価値をどこまで評価するか」
というところが大きいと思います。

Part1で書いた通り、この学区は根強い人気のある伝統校で、学力レベルも高く評判が良いです。
現時点の状況は不明ですが、過去には
「学区内にワンルーム等を借りてそこに住民票を移して越境通学」
という労力をかけてでも通っていた子が居たほどブランド化されており、上位公立高校への進学実績も良かった学校です。

一方で、この地区は元々住宅地でない事もあり、生徒数の少なさから来る弊害(部活動の少なさなど)や、学習塾等の勉学も含めた教育面の施設がそこまで充実していないという点は頭に入れておいた方が良いです。

そして周辺環境も荒れているわけではないですが、近くに嫌悪施設があり、現状では一部住戸から看板が見えているなど、気になる点もあります。

そのため、名城小学校・丸の内中学校に大きな価値を感じるのであれば、この物件を選択する意味は大いにあると思いますが、そうでない場合はもっと子育て環境に向いている地区・学区を選択した方が良いと個人的には思います。

まとめ

4回に渡ってザ・ファインタワー久屋大通についてご紹介しました。

こちらの物件はなんと言っても立地が良く、特に子育て視点では数少ない名城小学校学区の高級物件ということで希少性が高いです。
その反面、やはり価格は高めに設定されているうえ、昨今の状況から仕方ないとはいえ仕様もコスト削減が見える内容になっていました。

まとめると、

  • 久屋大通公園(ヒサヤオオドオリパーク)至近の好立地・高級マンションで希少性は高い
  • 外観、共用部はかなり高級感があり、所有している喜びを感じられるマンション
  • 都心に位置しているが、スーパー等の生活必需施設は揃っており不便ではない
  • 内装はグレードによって大きく差があり、低層の2LDKの一部や、特に1LDKの仕様はディスポーザー非採用など注意すべき点がある
  • 価格は周辺相場から考えれば大幅に高額ではないが、仕様や総額を考えると割高感は否めない

といったところでしょうか。

今回は以上です。

皆様の参考になれば幸いです。


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