モデルルーム訪問-グランドメゾン大須ザ・タワー- Part3

グランドメゾン大須ザ・タワーのモデルルームを訪問しましたので数回に分けて報告致します。
(以前は「グランドメゾン栄南 THE APARTMENT」という名称でしたが変更されました)

Part3の今回は以下の内容を中心にまとめます。
・駐車場について
・間取りと眺望、販売について
・価格と管理費について

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グランドメゾン大須ザ・タワーの記事一覧

グランドメゾン大須ザ・タワーについて、事前調査やモデルルーム訪問記など、公開した記事をまとめたページです。 (以前は「グランドメゾン栄南 THE APARTMENT」という名称でしたが変更されました) 【周辺環境について】 ...

物件の公式ホームページはこちらです。

【公式】グランドメゾン大須ザ・タワー｜積水ハウスの分譲マンション

都心を愛し、自由を奏でる大人たちへ、日常をアートするという、新たなる暮らし方を。積水ハウスの分譲マンション「グランドメゾン大須ザ・タワー」全156邸。

今回の内容をザックリとまとめると下記のようになります。

駐車場付帯率は45%で、平面3.5万/月、タワー式が2-2.3万/月程度
間取りは2LDKが中心だが、1Rタイプも用意されている
眺望は低層階が厳しい反面価格が抑えられている(低層階は3LDK以外は300万円/坪を超えない)
中層階の価格帯は
1R:300-315万円/坪程度
2LDK:270-310万円/坪程度
3LDK:330-360万円/坪程度
というイメージで、中層階の2LDKはお買い得感がある
高層階の価格帯は
1R:330万円/坪～
2LDK:310万円/坪～
3LDK:360万円/坪～
といった感じで3LDKは特に高い

駐車場について

付帯率と抽選について

駐車場は全156戸に対して70台分用意されており、付帯率は約45％です。

立地から考えると付帯率は高い方だと思いますが、半分以下ではあるので、車必須の人には厳しい設定です。

駐車場の割り当てついては販売価格が高い順に選択権がある、完全価格制です。
NAGOYA the TOWERの複雑怪奇な仕組みよりは最も不満が少ない方式だと思います。

駐車場の価格

駐車場の種類と価格は以下の通りです。

周辺の月極駐車場の価格帯と比較しようと思ったのですが、月極駐車場の数が少なく、比較が難しかったです。

担当営業の方としては「周辺相場通り」とのことで、実際大須2丁目の相場等も加えて比較すると概ね相場通りというのは遠くないと思います。

その他

上記以外に、

バイク置き場が4台分(3,000円/月)
自転車置き場は合計158台分(300円/月～1,000/月)

があります。

間取りと眺望について

間取りについて

各住戸の配置図は以下の通りとなっています。

間取り自体は2LDKが中心となっていて、以下のような構成担っています。

1R:C/H/H-1タイプ
2LDK:A/B/E/F/I/Jタイプ
3LDK:D/Gタイプ

なお、H-1タイプは1戸だけ設定されている住戸で、共用施設の関係から、この部屋のみ他のHタイプよりも広くなっています。

具体的な間取りの詳細は価格のところをご確認いただければと思いますが、内廊下だけあっていわゆる田の字プランではなく、多彩なプランが用意されています。

眺望について

眺望については、下記の通りです。

南向き:プランE,F
→金山方面向き。6Fからは前立てを抜けるので圧迫感がなくなる。9F以上になると開放感あり。Fプランの方が前立てと正対しないので有利だが、その分価格が高い。
南西向き:プランD
→7-8F以上になると周辺の建物より高い位置に来るので開放感あり
南東向き:プランG
→上前津向き。そもそも近隣に高い建物がない方角なので低層でも圧迫感は少ない。11-12F以上になると景色が抜けるので開放感あり
北向き:プランA,J
→栄向き。Aプランは6階までの低層はかなり近くに隣接物件があるので厳しい。Jプランはまだマシだが、気にはなるかも。10F以上になれば前立てを抜けるので景色は良い。
西向き:プランA,B,C
→名駅向き。近隣に高い建物が少ない方角で、低層でなければ圧迫感がない。ただし、少し先にアメ横ビルがあり目立つため気になるとは思う。
東向き:プランH,I,J
→低層(5階まで)は隣接物件が至近距離にあるのでかなり厳しい。8Fまで上がれば遮るものがなくなるので開放感あり。

価格と管理費

価格について

平均坪単価は280万円-320万円といった感じで、場所の評価が難しいのですが、プラウドタワー名駅南より少し安い程度と考えると、お買い得感は薄いかもしれません。

なお、管理費と積立修繕は
管理費:220円/平米/月前後
積立修繕費:110円/平米/月前後
となっていました。

これは、下記物件と比較すると妥当な価格ではないか、という感じです。

【NAGOYA The TOWER】
管理費:245円/平米
修繕費:120円/平米

【プラウドタワー名駅南】
管理費:223円/平米
修繕費:163円/平米

規模は違いますが共用施設で似たようなものを持つNAGOYA The TOWERとほぼ同等は納得感があります。
(逆にプラウドタワー名駅南が高い、と言う事もできますが)

これ以外にもネット利用料が880円/月かかります。

以下に間取りと坪単価イメージを掲載します。
価格等の詳細については記事最下部の表をご確認ください。

なお、本物件の間取りは、同等の間取りが対になっており、
Bタイプ⇔Iタイプ
Cタイプ⇔Hタイプ
Dタイプ⇔Gタイプ
Eタイプ⇔Fタイプ
という組み合わせになっています。
これらのペアは価格差があまりないため、どちらが良いかは、方角と眺望の好みになると思います。

AタイプとJタイプも広さ的には対になっていますが、間取りの構成が異なるので違うものとして考えたほうが良いです。

プランA

面積:67.54㎡(2LDK)
【坪単価イメージ】
4階:230万円/坪前後(4,690万円想定)
7階:265万円/坪前後(5,390万円想定)
10階:295万円/坪前後(5,990万円想定)
13階:310万円/坪前後(6,390万円想定)

Aタイプは低層がかなり厳しいので価格が抑え気味です。
景色が抜ける10F以上ですが、プレミアムをより乗せている、という価格ではないです。

また、Jタイプに似ていますが、こちらはメインの寝室がリビングインではなく、廊下から入る形になっている事、キッチンがカウンタータイプではなく独立型という違いがあります。
このあたりは好みですね。

プランB

面積:58.24㎡(2LDK)
【坪単価イメージ】
4階:265万円/坪前後(4,690万円想定)
7階:275万円/坪前後(4,840万円想定)
10階:285万円/坪前後(4,990万円想定)
13階:305万円/坪前後(5,390万円想定)

Bタイプはアメ横ビルの景観をどう見るかですが、坪単価は抑えめです。
アメ横ビルを無視すると、その先は名駅ビューで、7階-10階が両方とも「4,000万円代後半」と価格差があまりない事を考えると、Bタイプの10階はお買い得な感じはあります。

ただし、間取りを見ると、トイレの下にある柱部分は専有面積に含まれている可能性が高いので、面積的に若干損をしている事に注意が必要です。

Iタイプがほぼ同等の間取りで、大きな違いはないです。

プランC

面積:37.40㎡(1R)
【坪単価イメージ】
4階:265万円/坪前後(2,990万円想定)
7階:300万円/坪前後(3,390万円想定)
10階:315万円/坪前後(3,540万円想定)
13階:325万円/坪前後(3,690万円想定)

Cタイプは2つある1Rタイプの1つで、同等プランのHタイプと間取り上の違いはほぼないです。
景色はBタイプと同様のものですが、坪単価はBタイプよりも高くなっています。

なお、賃貸時の想定賃料は、14万円/月程度だそうです。

プランD

面積:78.38㎡(3LDK)
【坪単価イメージ】
4階:295万円/坪前後(6,990万円想定)
7階:325万円/坪前後(7,690万円想定)
10階:355万円/坪前後(8,390万円想定)
13階:365万円/坪前後(8,690万円想定)

Dタイプは3LDK+角部屋+南向きということで、坪単価もプレミアムが乗っています。
個人的には割高感を感じますし、面積も広いため総額が高額になってしまうこともあり、買える人は限られてきてしまうと思います。

プランE

面積:60.00㎡(2LDK)
【坪単価イメージ】
4階:295万円/坪前後(5,390万円想定)
7階:315万円/坪前後(5,690万円想定)
10階:330万円/坪前後(5,990万円想定)
13階:350万円/坪前後(6,390万円想定)

Eタイプは南向きということで、坪単価も多少プレミアムが乗っています。
Fタイプとほぼ同等で、若干こちら側の方が広いですが、前立ての観点ではFタイプの方が有利です。

とはいえ、10階以上であればそこまで気にする必要もないと思うので、中高層以上を買うのであればEタイプで良いような気がします。

個人的には南向きとはいえ割高感は否めません。

プランF

面積:57.71㎡(2LDK)
【坪単価イメージ】
4階:310万円/坪前後(5,390万円想定)
7階:325万円/坪前後(5,690万円想定)
10階:345万円/坪前後(5,990万円想定)
13階:365万円/坪前後(6,390万円想定)

FタイプはEタイプとほぼ同等のプランで、金額もほぼ同じです。
既述の通り、低層の場合は前立ての面ではEタイプより有利ですが、坪単価は結構差があります。

個人的には南向きとはいえ割高感は否めません。

プランG

面積:77.48㎡(3LDK)
【坪単価イメージ】
4階:330万円/坪前後(7,690万円想定)
7階:340万円/坪前後(7,990万円想定)
10階:360万円/坪前後(8,390万円想定)
13階:370万円/坪前後(8,690万円想定)

GタイプはDタイプとほぼ同等で、やはりプレミアムが乗っており、坪単価的には最も高額です。

東にこだわるのでなければ、個人的にはDタイプの方がお得感を感じますが、やはり個人的には割高感を感じますし、Dタイプと同様、面積も広いため総額が高額になってしまうこともあり、買える人は限られてきてしまうと思います。

プランH

面積:35.71㎡(1R)
【坪単価イメージ】
4階:275万円/坪前後(2,990万円想定)
7階:300万円/坪前後(3,240万円想定)
10階:315万円/坪前後(3,390万円想定)
13階:340万円/坪前後(3,690万円想定)

HタイプはCタイプと同等のプランですが、若干面積が狭いので坪単価の観点からは不利です。
ただ、今回は概算のため、実価格はほぼ同等になると考えられます。

方角と眺望によりどちらが良いか、という選択になりそうです。

なお、賃貸時の想定賃料は、面積が若干Cタイプより狭いためか、13.5万円/月程度となっており、Cタイプよりも低い想定です。

プランI

面積:57.62㎡(2LDK)
【坪単価イメージ】
4階:270万円/坪前後(4,690万円想定)
7階:275万円/坪前後(4,840万円想定)
10階:285万円/坪前後(4,990万円想定)
13階:310万円/坪前後(5,390万円想定)

IプランはBプランとほぼ同等のプランで、価格差もほとんどありません。
異なるのは方角と眺望で、そのあたりは好みだと思います。

Bタイプと同様、7階-10階が両方とも「4,000万円代後半」と価格差があまりない事を考えると、Iタイプの8階以上になると景色が抜け開放感があるので10階はお買い得な感じはあります。

プランJ

面積:64.14㎡(2LDK)
【坪単価イメージ】
4階:255万円/坪前後(4,990万円想定)
7階:295万円/坪前後(5,690万円想定)
10階:310万円/坪前後(5,990万円想定)
13階:330万円/坪前後(6,390万円想定)

Aタイプと比較して、洋室が全てリビングインになっていること、キッチンがカウンタータイプになっている点が相違点です。
どちらが良いかというのは好みの問題でもあるので優劣は付けづらいです。

5階より下は眺望がかなり厳しいので安いですが、それでもちょっと選びづらいものだと思います。

ちなみに、価格は7-8月の1ヶ月間で全体的に若干値下げされており、そこまで強気になれるような状況ではなさそうです。

タイプ別のおすすめ部屋

ちょっとオススメを明言するのは難しいですが、

1Rは優劣がつけがたい

2LDKならBタイプかIタイプの10階がお買い得だが、Aタイプの10階もコスパは悪くない

3LDKは割高感が否めない

といった感じです。

1Rは低層でなければほぼ同等なので繰り返しになりますが方角と眺望の好みだと思います。

2LDKは南向きのプレミアムが結構乗っているので、南向きに大きなこだわりがなければE/Fタイプは選びづらいです。
そうなると一番眺望と価格のバランスが良さそうなBタイプとIタイプの10階がコスパ的には優位ではないかと感じます。
ただ、角部屋のAタイプ10階も中住戸のB/Iタイプと比較してそこまで大きなプレミアムが乗ってるわけではないので、選択肢に入るのではないでしょうか。

3LDKは南向き+角部屋のタイプしか無いこともあり、総じて坪単価が高く、割高感が否めないので手放しでオススメするのは難しいです。

例えば、同じ10階の3LDK+角部屋南向きで比較すると、
NAGOYA the TOWERの10階3LDKと同等の坪単価
になります。(C2-7の10階)

しかし、正直なところ、この立地がどう評価されるかが未知数なので、将来的には「あの3LDKは安かった」と評価される日が来るかもしれません。

今回は以上です。

皆様の参考になれば幸いです。