モデルルーム訪問-プラウドタワー名駅南- Part3

プラウドタワー名駅南のモデルルームを訪問しましたので数回に分けて報告致します。

Part3の今回は以下の内容を中心にまとめます。
・駐車場について
・間取りと眺望、販売について
・価格と管理費について

プラウドタワー名駅南の公開記事は以下のページから飛べます。

プラウドタワー名駅南モデルルーム訪問記まとめ
プラウドタワー名駅南のモデルルーム訪問記の記事まとめです。 公開されている記事は以下の通りです。 最長でも1週間程度で4つの記事すべてが公開されると思います。 物件概要 建物・内装と共用施設 駐車場と価...

今回の内容をザックリとまとめると下記のようになります。

  • 坪単価は中層階で320万円程度で、エリアの希少性を考えれば高くはない
  • 管理費、修繕費はちょっと高め
  • 立地で勝負するマンションのため間取りはある程度妥協する必要がある
  • オススメを挙げるとすれば、B,Cタイプ低層かDタイプ15階
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駐車場について

付帯率と抽選について

駐車場は全90戸に対して27区画用意されており、付帯率は30%です。

前回から繰り返し申し上げている通り、この物件は立地で勝負するマンションであり、そういう意味では車は重要視されていない、という点がここでも現れているのだと思います。

駐車場の割り当てついては販売価格が高い順に選択権がある、完全価格制です。
NAGOYA the TOWERの複雑怪奇な仕組みよりは最も不満が少ない方式だと思います。

なお、上位順に全員が希望したと仮定すると、ギリギリ選択権があるのがAタイプ2階の住戸までが優先権があることになると思います。

駐車場の価格

駐車場の種類と価格は以下の通りです。

プラウドタワー名駅南の駐車場価格
引用元: プラウドタワー名駅南価格表より作成

周辺の月極駐車場の価格帯を見ると、若干高いような気がしなくもないですが、概ね相場通りだと思います。

また、この価格帯のマンションを購入する人にとって、月5千円程度の差はあまり意味がないと思うので、機械式駐車場に関しては、機械式の2段目、3段目を契約するなら1段目を狙ったほうが良いように感じます。

その他

上記以外に、

  • バイク置き場が2台分(5,000円/月)
  • 自転車置き場は合計92台分(300円/月~500/月)

があります。

バイクの月額5,000円はちょっと高い気がしますね…

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間取りと眺望について

間取りについて

間取りは、一言で言えば
「ちょっと厳しい間取り」
という感じです。

各間取りの配置は以下の通りです。
詳細な間取りは価格のところに載せますが、この時点で既にDタイプとEタイプが厳しいということが分かるのではないでしょうか。

プラウドタワー名駅南間取り全体

画像出典:プラウドタワー名駅南プランブックより

また、この物件はプラウドラウンジ内にもこの物件そのもののモデルルームがなく、モデルルームに行っても具体的なイメージが湧いにくいのですが、公式サイトでVRを使った擬似的なモデルルーム体験ができるのでイメージはつくと思います。

プラウドタワー名駅南Roov

画像出典:プラウドタワー名駅南公式ホームページより

上記はプランEのBedroom(2)からリビングルームを見た場合の画像ですが、ここからも厳しさが伝わるのではないでしょうか。

プランEに限らず、この物件は角部屋率が高いものの、実はリビングで角部屋の良さを享受できるような間取りにはなっていなかったりするので、このVRを使ったイメージは必ず確認しておいた方が良いです。

眺望について

眺望については、下記の通りです。

  • プランA,B,C
    →メインの窓が東向きで、前面は2階までのレンタカー駐車場なので最も余裕がある。ただし、その先に高速道路があるため、8階程度以上であればさらに開放感がある
  • プランD
    →メインが北西向きの名駅側。リビングルームがダイレクトウインドウで開放感があるが、15階以上じゃないと隣接物件がお見合いになるので厳しい。
  • プランE
    →メインが南西向きで、隣接物件のホテル裏側が正面。正直眺望という意味ではあまり期待できない。

上記の通り、この物件はプランA,B,Cはメイン窓側が比較的抜けやすい反面、それ以外の住戸は上層階でないと隣接物件が近いのでかなり厳しいという状況になります。

価格と管理費

価格について

平均坪単価は320~330万円といった感じで、場所を考えればそこまで高くないです。
似たような強みを持つグランドメゾン名駅三丁目と比較すると、同等か少し安い、という感じです。

ただ、全戸それなりの広さを有している関係から総額が高くなってしまうので、購入できる人はある程度限られると思います。

また、管理費と積立修繕は
管理費:223円/平米/月前後
積立修繕費:163円/平米/月前後
となっていました。

これは、下記2物件と比較するとちょっと高いかな、という感じです。
【グランドメゾン名駅三丁目】
管理費:128円/平米
修繕費:120円/平米

【NAGOYA The TOWER】
管理費:245円/平米
修繕費:120円/平米

管理費は似たような規模やコンセプトのグランドメゾン名駅三丁目よりかなり高額で、コンシェルジュなど様々なサービスが付いているNAGOYA The TOWERとほぼ同等、というのは高く感じます。

また、積立修繕も外壁をタイルではなく吹付けにする等、コスト面で工夫をしている割には上記物件より高額となっており、こちらも高く感じますね。

これ以外にもネット利用料が880円/月かかります。

Aタイプ

プラウドタワー名駅南プランA

画像出典:プラウドタワー名駅南公式ホームページより

【坪単価イメージ】
低層:300万円/坪前後
中層:325万円/坪前後
高層:365万円/坪前後
賃貸時想定23万円-27万円/月程度

Bタイプ

プラウドタワー名駅南プランB

画像出典:プラウドタワー名駅南プランブックより

【坪単価イメージ】
低層:300万円/坪前後
中層:325万円/坪前後
高層:350万円/坪前後
賃貸時想定19万円-21万円/月程度

Cタイプ

プラウドタワー名駅南プランC

画像出典:プラウドタワー名駅南プランブックより

【坪単価イメージ】
低層:295万円/坪前後
中層:320万円/坪前後
高層:355万円/坪前後
賃貸時想定22万円-25万円/月程度

Dタイプ

プラウドタワー名駅南プランD

画像出典:プラウドタワー名駅南公式ホームページより

【坪単価イメージ】
低層:270万円/坪前後
中層:290万円/坪前後
高層:370万円/坪前後
賃貸時想定17万円-19万円/月程度

Eタイプ

プラウドタワー名駅南プランE

画像出典:プラウドタワー名駅南公式ホームページより

【坪単価イメージ】
低層:300万円/坪前後
中層:310万円/坪前後
高層:355万円/坪前後
賃貸時想定18万円-20万円/月程度

プラウドタワー名駅南の価格表

プラウドタワー名駅南 価格表

ちなみにこの価格表、私が受け取ってからも値段が変更されており、A,D,Eタイプは値上げ、B,Cタイプは値下げされています。

また、9階から14階に関しては後日販売する予定だそうで、担当の方は
「今のままであれば間違いなく値段を上げます」
とのことでした。

おすすめの部屋

正直、この物件は立地で勝負しているので、オススメの部屋を選ぶのは難しいですが、しいて挙げるのであれば、

  • 1LDKで良ければDタイプ15階
  • 2LDKならB、Cタイプ低層階

といった感じです。

Dタイプ15階

眺望はモデルルームで確認したほうが良いですが、この部屋の15階は隣接物件とのお見合いも解消されており、名駅側の眺望が抜けると考えられます。

一方で、他の15階の部屋と比較して坪単価も抑えられており、総額も5,500万円代であるなど、購入のしやすさもポイントになっています。

間取りについても、風呂がキッチンの真裏で、リビングとダイレクトにつながっている部分が気になりますが、寝室やリビングにゆとりがあり、ある程度の角部屋感もあるため、価格から見れば納得感があります。

B、Cタイプ低層

B,Cタイプは低層でもある程度景色が抜けるので、坪単価がお得な低層が良いです。

間取り的にはB,Cタイプは風呂とリビングが独立しており、ある程度部屋の形も本物件ではまともな方なのでオススメです。

坪単価から見ると何故か角部屋のCタイプ低層は中住戸のBタイプより坪単価が安くなっているので、総額が合うのであればCタイプの方がお得感はあります。

今回は以上です。

皆様の参考になれば幸いです。


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