モデルルーム訪問-グランドメゾン名駅三丁目- Part2

グランドメゾン名駅三丁目のモデルルームを訪問しましたので数回に分けて報告致します。

本物件は、残戸数や規模等の関係から、位置づけとしては今後の価格参考としてのご報告させていただきます。
そのため、普段は4回程度に分けて報告するのですが、2回程度の概要報告となります。

前回は物件概要等についてまとめました。

今回は価格を中心に以下の内容についてまとめます。
・駐車場について
・プラン検討の注意点
・価格と管理費について
・まとめ

スポンサーリンク

駐車場について

付帯率

駐車場は全58戸に対して39台分用意されています。
付帯率は約67.2%です。

立地からすると、車は不要、という方も居るとは思うのですが、駐車場の利用権が確保できないと、周辺相場が高い(概ね3万円以上)ので、ちょっと痛いです。

駐車場価格

平面駐車場は屋内4台+屋根有り2台の計6台です。
屋内の4台はEVにも対応します。

それぞれの費用は、
屋内の4台は3.55万円/月-3.75万円/月
屋外屋根有りの2台は3.3万円/月と3.2万円/月
といった内容になっており、概ね周辺の月極駐車場と同等です。

一方で、機械式駐車場は敷地の狭さから、

  1. 敷地内に入る段階からバックで進入しないと駐車できない列(1列:6台)
  2. 車種によっては敷地内に入る段階からバックで進入しないと駐車できない列(2列:12台)
  3. 概ね通常通り駐車可能な列(4列:21台)

という3種類に分かれています。

また、ハイルーフ対応は25台(2,100mmまで)、ノーマルルーフが14台(1,550mmまで)となっています。

具体的な価格は
1.のグループは毎回駐車が面倒なので最も安く、最も高額な地上1段目でも18,500円/月、最も安価な場所で9,500円/月
2.のグループは最も高額な地上1段目で23,500円/月、最も安価な場所で13,000円/月
3.のグループは最も高額な地上1段目で24,500円/月、最も安価な場所で15,500円/月
となっています。

個人的には駐車場のスペースが狭い状況で1や2のグループは避けたいと思いますが、それなりに価格差はあるので、車が小さい場合は2のグループでも良いかもしれません。

駐車場の割当方法

このマンションの駐車場の割当は非常にシンプルで、
販売価格の高い順に確保できる
というルールになっています。

なお、駐車場の希望については、入居の2ヶ月程度前に販売価格の高い部屋を買った人から順番に聞いていくそうです。
そのため、仮に最も高額な部屋を買ったとしても、そのタイミング以後に購入した場合は、その時点で空きがあれば、ということになります。
(※高額な部屋は完売しています)

モデルルームの方は、
「概ね6千万円以上の物件を購入すれば、どこかの駐車場は確保できるのではないか」
と言っていましたが、正直なところ、入居2ヶ月前まで駐車場確保の有無が決まらないのはちょっとキツイですよね。

プラン検討の注意点

この物件はプレミアムフロア以外は全室角部屋で、全室バルコニーが2つあります。

なお、前回も触れていますが、この物件で最もネックとなるのは「隣接するマンションとの距離」であり、東側はサッシから8mしか離れていないという非常に厳しい環境です。

ザックリとまとめると、

  • 東:隣接マンション強烈にお見合い(Cメイン・Dメインバルコニー側)
    ※隣接マンションとの距離はサッシから8m程度
  • 西:名駅側で抜けている(Aメイン・Bメインバルコニー側)
  • 南:隣接マンションの共用廊下とお見合い(Bサブ・Cサブバルコニー側)
    ※隣接マンションとの距離はサッシから25m程度
  • 北:抜けている(Aサブ・Dサブバルコニー側)

といった感じになっています。

これが気にならない、という方はかなり珍しいと思うので、この点はプラン検討では必ずチェックする必要があります。
将来的に中古の本物件を検討する際も、絶対に隣接マンションとの距離感は見たほうが良いです。

価格と管理費

坪単価は概ね300万円前半から300万円後半にかけて、といった価格感です。

事前情報であった、坪単価400万円、というのはプレミアムフロアを含めた価格であり、通常フロアは思ったよりは高くないです。

ただ、上述の隣接マンションとの距離の問題もあり、個人的には立地を差し引いてもちょっと高いと感じます。

以前調査した名駅周辺の相場観と照らし合わせも、最も近いシティハウス名駅那古野が270万円/坪程度であるため、やはり割高であることは否めません。
(それでもこの立地に価値を感じる人は一定数いるとは思いますが…)

なお、管理費と積立修繕費の平米単価は、
管理費:128円/平米
修繕費:120円/平米
程度となっています。

プラウドタワー名古屋錦と比べるとやはり共用設備がなかったりする分、安くなっていますね。

以下は各プランの詳細です。

スポンサーリンク

Aタイプ


画像出典: グランドメゾン名駅三丁目公式ホームページ

8階 7,049万円 坪単価347.7万円
7階 6,969万円 坪単価343.8万円

管理費・修繕積立金等合計:17,677円/月(予定/当初)

想定賃料:27万円程度

Aタイプは隣接マンションとの関係では最も恵まれているプランの1つで、メインバルコニーが西、サブバルコニーが北、という状況です。

西側は名駅側で遮るものがなく、北側も抜けています。

その分、坪単価は中層階でも340万円台後半で高めになっています。

Bタイプ


画像出典: グランドメゾン名駅三丁目公式ホームページ

6階 9,589万円 坪単価384.8万円

管理費・修繕積立金等合計:21,477円/月(予定/当初)

想定賃料:31万円程度

Bタイプはメインバルコニーが西の名駅側で抜けています。
サブバルコニーは南側で、こちらは25mの距離に隣接マンションがあります。

プレミアムフロアを除いてもっとも広い部屋のためか、坪単価にプレミアムが乗っており、6階にも関わらず坪単価は380万円を超えています。

Cタイプ


画像出典: グランドメゾン名駅三丁目公式ホームページ

12階 6,709万円 坪単価345.9万円
6階 6,019万円 坪単価310.3万円

管理費・修繕積立金等合計:17,077円/月(予定/当初)

想定賃料:26万円程度

Cタイプはメインバルコニーが東側のため、相当厳しい状況になっています。
もう一方の南側も25m先には隣接マンションなので、抜けている方角がないです。

そのため、やはり坪単価はかなり控えめになっています。

Dタイプ


画像出典: グランドメゾン名駅三丁目公式ホームページ

12階 5,289万円 坪単価335.6万円
4階 4,459万円 坪単価282.9万円 ※下の画像の1LDKタイプ

管理費・修繕積立金等合計:13,977円/月(予定/当初)

想定賃料:17万円程度

Dタイプはメインバルコニーが一番厳しい方角になっていますが、サブバルコニーが北側なのでCタイプよりはまだ良いです。

坪単価は面積が小さいということもあり控えめな設定です。

まとめ

かなり駆け足でご紹介しましたが、以上となります。

正直なところ、立地は間違いなく最高で、これ以上名駅生活を満喫できる立地はなかなか出てこない希少性の高いマンションです。
実際、販売状況は非常に好調なようで、売り出した住居はほどんど売れてしまっており残りは少ないです。
ただ、個人的には、永住するとなると隣接マンションとの距離感がかなり厳しいように感じます。

特に東側が関係しているプランの場合、
「眺望を気にしないから我慢できる」
と言い切れるかが大きなポイントです。

子育て環境としては、希少な小中一貫教育+比較的新しい設備の学校という事もあり恵まれています。
しかし、ファミリー層が購入を検討できるような間取りはBプランとなるのですが、坪単価にプレミアムが乗っているので購入できる人が限られてしまっているというのも残念なポイントです。

やはり駐車場付帯の状況から見ても、メインとなるターゲットは比較的金銭的に余裕のあるリタイア後の世帯だと思います。
実際、今回モデルルームで説明を聞いた感じでは上記の層の方々が最も向いているマンションだと感じました。

もちろん、ファミリー層でも金銭的に余裕があれば、検討に値するマンションだとは思いますが、かなり好き嫌いの分かれるマンションであることは間違いありません。
そのため、新築、中古どちらで購入する場合も、隣接マンションとの状況を含めてじっくりと検討することをおすすめします。

今回は以上です。

皆様の参考になれば幸いです。

(参考)価格表


引用元: グランドメゾン名駅三丁目モデルルーム配布の価格表より作成


コメント

タイトルとURLをコピーしました