既に販売が開始している、「シティハウス名駅那古野」ですが、先日モデルルーム訪問しました！
とは言っても栄にある住友不動産のマンションギャラリーを訪問して話を聞いただけで終わってしまいました。
というのも、この物件「モデルルームがない」とのことなのですが、ご紹介したいと思います。
基本情報
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tokai/nagono/
所在地：愛知県名古屋市西区那古野二丁目1902番他14筆（地番）
交通：名古屋市営地下鉄桜通線「国際センター」駅 徒歩6分
名古屋市営地下鉄東山線・桜通線「名古屋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：39.09平米～85.10平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
立地としては
「名古屋駅に最も近い住宅地のひとつに位置している」
というのが大きな特徴です。
周辺環境
基本情報でも触れましたが、名古屋駅の近くにある住宅地の中にあるマンションで、昔ながらの下町の中の商店街のすぐ横にあるため、住環境としては必要充分なものが揃っています。
特筆すべきは隣接している「円頓寺商店街」で、この商店街はシャッター街になることなくしっかりと営業している店舗が揃っており、近年でも新たな店舗もオープンしたりと活気がある商店街です。
ただ、下町の雰囲気を残している地区でもあるので、名古屋駅近でスタイリッシュに暮らそう、というイメージではない事に注意は必要です。
※商店街から見るとこのような位置関係です
生活必需な施設の状況は以下の通り。
・スーパー/コンビニ
商店街の中、徒歩1分以内にスーパーがあります。
間口は狭いですが、中は広く、必要充分なものが揃っており、普段の買い物にこまることはなさそうです。
商店街の中にあることもあり、いわゆる輸入者のチーズが売っているような高級スーパーではなく、庶民的なスーパーで、値段も良心的な部類だと思います。
コンビニも近く、ファミリーマートが商店街の端、徒歩2分程度のところにあります。
・小学校
なごや小学校に徒歩で通うことになります。
2015年4月に、それまであった幅下小学校、那古野小学校、江西小学校の3校を統合して設立した小学校で、校舎や設備が新しいのが特徴。
設備的にはおそらく名古屋の市立小学校で上位の充実度だと思います。
生徒の数は3校を統合したとはいえ多くはなく、1学年2クラス程度とのこと。
距離は約700m程度の距離にあり、子供の足だと10分ちょっとかかる程度の距離です。
ただ、名古屋市道江川線という大通りを通るので、そこが少し心配ですが、以前朝通りかかった際には、保護者が見守っていたり、歩道橋を使っていたりしたので、大きな心配はなさそうです。
・中学校
菊井中学校に通うことになります。
そして学区はなごや小学校と全く同一のため、9年間同じメンバーで過ごすことになるため、あまり環境の変化はないのかもしれません。
距離は約700m程度の距離にあり、小学校と距離としてはあまり変わりません。
※各学校の評判については調査中※
・医療施設
徒歩5分以内に内科、外科、歯科、耳鼻科が揃っていて、充実していると思います。
さらに、少し歩きますが、「井戸田整形外科 名駅スポーツクリニック」が近所にあります。
この病院はスポーツ選手等も通う有名な外科で、朝には行列になるほど評判の外科です。
・金融機関等
マンションの正面に郵便局があるので、ゆうちょ銀行のATMを使ったり、郵便を出すにはとても便利です。
メガバンクも名駅まで行けば支店やATMが多数あるので、徒歩10分以内には到達できます。
名古屋はメガバンクのATMが少ないためこの環境は恵まれていると思います。
・飲食店
商店街の中に多数の飲食店が存在しており評判の良いお店も多いため全く困らない環境です。
また、名古屋市道江川線の向こう側には四間道と呼ばれるエリアがあり、昔ながらの家屋を活用したオシャレなお店も多く、充実しています。
建物と設備
共有部分
外観
いわゆる住友不動産の落ち着いたシックな外観のマンションで、分かる人が見ればひと目で住友不動産のマンションだと分かると思います。
ベランダのガラスは4階以上は流行りのクリアガラスとなっており、外観もスッキリとしています。
住友不動産のタワーマンションによくあるダイレクトウィンドウは一部住戸のみの採用となっているため、人を選ぶデザインではないです。
駐車場
この物件で最も検討課題となりそうなのがこの駐車場で、全戸数82戸に対して26台分しかありません。
さらに、地権者住戸に紐付いている駐車場が4台あるため、実質は78戸に対して22台分、駐車場付帯率は約28%です。
抽選は2021年の早い段階で行われるそうなので、買われる方は抽選よりも前の方が良いと思います。
価格は最も安い機械式で2万円弱、平面でも3万円程度だそうです。
将来的な管理費、修繕積立金のことを考えると、駐車場の台数が少ないほうが有利ですが、まだまだ車社会の名古屋においてはこの設定をどう考えるかがこの物件のポイントになりそうです。
特に競合となるパークハウス名古屋が自走式駐車場で付帯率85%超えということを考えると、この部分の差は悩ましいところです。
駐輪場
駐輪場は118台分用意されており、室内にあります。
1戸1台以上は確保されていますが、子供が2人以上の家庭では2台目が確保出来ないと少し厳しいかもしれません。
ゴミ出し
24時間出せるゴミ置場があります。
収集日を気にせず出せるのは大きなメリットですが、後述の通りディスポーザーがないので、その部分のマイナスで相殺されてしまうような気がします。
その他
宅配ボックスは完備、最近よく見るイオンのネットスーパー受け取り、入り口のハンズフリーキーも対応するなど、最近の標準的な設備は整っています。
また、全戸数82戸に対してエレベーターは2基あるので、この部分はゆとりがある作りになっています。
一方で共用廊下に余裕がなく、ポーチ部分も設けられていないところは少し気になるポイントだと思います。
また、ゲストルームやパーティールームなどの付帯施設はありません。
どちらかと言うと住友不動産はそういう施設は極力つけない方針ですし、戸数的にも将来的な負担になりかねないので不要だと思います。
専有部分
内装
残念ながらモデルルームがなかったため内装で使われるモノの質は分からないですが、住友不動産はあからさまな削り方はしない方ではあるので大丈夫だとは思いますが、ここは気になるところです。
デザインブックを信じるのであれば、カーテンレール丸出しといったような安っぽい作りではないはずです。
採用されるガラスは基本的には標準の複層ガラスで、省エネ性能に優れるLow-Eガラスではありません。(一部住戸にあるFIX窓はLow-Eガラス)
外観でも触れましたが、4階以上はベランダのガラスがクリアガラスになっており、周辺には高い建物がない地区でもあるので、開放感があるリビングだと思います。
キッチン
先述の通りディスポーザーがありません。戸数的にはあっても良い規模ではなると思うのですが。。。
その他の設備は、食洗機や天然石カウンタートップ、スライド収納、ガラストップガスコンロなどは標準で付きますが、シンクの水栓部分がホース引き出し式シャワー水栓であるとか、浄水器が付くといったような記載が無いため、そうではない可能性が高いです。シンクの掃除の際など、意外と活躍するものなのでここは残念ですね。
サニタリー
いわゆる水回りは標準的なものです。
トイレはロータンクのウォシュレット(タンクレスではない)で、手洗いカウンターが付きます。
お風呂は保温浴槽、ガス式浴室暖房乾燥機が付きます。
洗面台は天然石タイプではなく、一体型ボウルを採用しているので、高級物件とは少し仕様が落ちるところです。
間取りと価格
間取り
基本的には南向きの2LDKから3LDKの60～80平米の間取りがメインで5種類、東向きに40平米台のタイプがあります。
ただし、角部屋以外は表記上共用廊下側の部屋がサービスルーム扱いとなっており、1LDK+Sや1LDK+2Sといった形になります。
これは採光基準を満たさなかったからであるという説明を受けましたが、リセールを考えたらこの表記になってしまうのは痛いですね。
また、角部屋以外の間取りの寝室は全て引き戸であるという特徴があります。
個人的には面積的に余裕がない場合には引き戸は有利であると思っていますが、ここは好みが分かれるところだと思います。
価格
現在売出し中の住戸は以下の通りでした。
・70Bタイプ(70.17平米)
出典:シティハウス名駅那古野公式HPより
9階 5,800万円 坪単価273.2万円
12階 6,000万円 坪単価282.7万円
管理費は13,580円/月 (平米あたり193.5円)
修繕積立金は6,050円/月 (平米あたり 86.2円)
・70Cタイプ(70.17平米)
出典:シティハウス名駅那古野公式HPより
15階 6,400万円 坪単価301.5万円
管理費は13,580円/月 (平米あたり193.5円)
修繕積立金は6,050円/月 (平米あたり 86.2円)
・85Aタイプ(83.07平米)
出典:シティハウス名駅那古野公式HPより
9階 6,700万円 坪単価266.6万円
管理費は15,830円/月 (平米あたり190.6円)
修繕積立金は7,160円/月 (平米あたり 86.2円)
上記は全て実質上3LDKですが、85Aタイプは表記上も3LDK、それ以外は1LDK+2S扱いとなるといった差があります。
85Aタイプは角部屋のうえ、表記も3LDK、坪単価も安いといったアドバンテージがありますが、広い分総額が上がってしまうのが悩ましいところです。
まとめ
名駅近くの住宅地に住む、という点では現在販売されている中では唯一と言っても過言ではない物件です。
いわゆる下町の住宅地という雰囲気のなかで便利に暮らすのが目標であれば価格帯も含めて良い選択肢になりそうです。
ただ、やはり近隣にはパークハウス名古屋といった大規模開発があり、坪単価的にも近いものがあるので、どういった暮らしをしたいかによって選択していく事になりそうです。
なお、もう少し南、徒歩3分程度のところに積水ハウスがマンションを作っていますが、こちらは坪単価400万円程度になりそう、ということも考慮に入れて検討する必要がありそうです。
※2020年10月21日追記
ザ・パークハウス名古屋の1期価格を見た上でこの物件を評価すると、やはりちょっと割高感があるというのが正直なところ。
特に駐車場付帯率が低いのがかなり気になります。
ただし、学区や雰囲気など、あちらとは違う特徴と利便性を持った物件ではあるので、絶対にザ・パークハウス名古屋の方が良い、と言い切れるほどの差があるわけではないと思います。
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