パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエア モデルルーム訪問 Part5 考察とまとめ

パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエア(みなとアクルス2期)のモデルルームを訪問しましたので数回に分けて報告致します。

Part5の今回は以下の内容を中心にまとめます。
・価格に関する考察
・子育て視点での考察
・選ぶならどの部屋か

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【公式】パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエア|三井不動産レジデンシャル:三井の住まい|名古屋市港区港明の新築・分譲マンション
パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエアは名古屋市港区港明に立地する三井不動産レジデンシャルの新築・分譲マンションです。三井の住まい(31sumai.com)は、新築マンション・分譲マンションの住まい情報総合サイトです。
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価格に関する考察

1期(前街区)の中古

価格に関する考察として最も気になるのは
「分譲済みのパークホームズLaLa名古屋みなとアクルス1期の中古はどうなのか?」
というところです。

現在、売りに出されている部屋としては、

  • 新築未入居
  • 9階/3LDK/角部屋
  • 95.71㎡
  • 売り出し価格は5,480万円

というのがありました。

こちらはかなり広い部屋で、リビングダイニングが2面採光になっているなど、間取り的にも優位性のある間取りのため、元々値段が高かった部屋ですが、坪単価は189万円/坪になっているなど、かなり強気の設定です。(もちろん、この価格で売れるとは限りませんが)

その他、ここ1年程度の南向き売り出し価格情報を見ると6件あり、

  • 6階/3LDK/76.88㎡/3,200万円/坪単価138万円
  • 3階/3LDK/71.92㎡/3,350万円/坪単価154万円
  • 5階/3LDK/76.88㎡/3,710万円/坪単価160万円
  • 8階/3LDK/84.32㎡/4,310万円/坪単価169万円
  • 3階/3LDK/76.88㎡/3,510万円/坪単価151万円
  • 10階/2LDK/71.92㎡/3,890万円/坪単価179万円

となっていました。(角部屋か否かの区別は不明)

平均すると、158万円/坪程度なので、今回の分譲価格と大きく離れてはいないと思います。
(もちろん、中古や新築未入居で築年数が経っている部屋ではあります。)

そう考えると、入居開始まで時間はありますが、ある程度スペックアップをしていたり眺望的に優位な部屋もあるため、1期の中古ではなくガーデンスクエアを買う意味はあると思います。

なお、1期の平均坪単価は140万円を切っていた事を考えると高い、という意見もありますが、まだみなとアクルスがどのような形になるか不明な状態というリスクを背負って購入したことを考えると、今回のガーデンスクエアはある程度場所の雰囲気等も分かっている分高くなっているのは仕方がないと思います。

周辺のマンションについて

その他近隣のマンションも調べてみました。
数が少なく、取引も活発ではないので参考情報としてお考えください。

参考になりそうなのはアメニティ港明の6階の価格で、こちらは125万円/坪となっており、ガーデンスクエアより20-30万円安価です。
ただ、やはり大規模物件隣接であったり、仕様は高くないもののメジャーセブン物件であったりする点を考えると、この差分も妥当なように感じます。

詳細は以下をご確認ください。

カルティア東海通駅パークフロント

  • アクセス:東海通駅徒歩4分
  • 住所:名古屋市港区辰巳町
  • 築年月:2017年9月

取引事例は2017年に2件あるのみで、坪単価は約170万円/坪と約150万円/坪の2件でした。

アメニティ港明

  • アクセス:東海通駅徒歩6分/港区役所駅徒歩5分
  • 住所:名古屋市港区港明
  • 築年月:2015年2月

ここ1年の取引事例は同じ3LDKの南向きで2件あり、

  • 6階/3LDK/84.43㎡/3,180万円/坪単価125万円
  • 2階/3LDK/76.86㎡/2,390万円/坪単価103万円

といった感じです。

浸水リスク等を考慮して2階の部屋が安い可能性を考慮すると、坪単価としては120-130万円程度、と考えるのが良いでしょうか。

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子育て視点での考察

ここは現在のファミリーの構成や価値観によって大きく評価が変わるマンションだと感じました。

また、ある程度個人の価値観が入ってしまいますが、今回の分析を通してこのマンションの購入検討において議論のポイントとなりそうなのが、

  • 学区・学校の情報が少ない
  • 地震・水害対策

の2つではないかと感じています。

そのため、このポイントにある程度フォーカスして「実際に住んでみたあとの評価がどうなるか」を考察をしてみました。
なお、このパートは私個人の価値観がかなり入っているため、1つの視点の意見だと捉え、参考程度に考えていただけますと幸いです。

子供が高校進学済または夫婦のみである世帯の場合

この場合はこのマンションの評価は高くなる傾向が強いと思います。

というのも、

  • この家族構成では学区は無関係
  • 災害時発生時にも子供が自主的に判断/行動が可能

という点で、上に挙げた懸念点がある程度払拭できますし、ハザードマップや防災対策を見る限りは、駐車場以外はある程度の安心感はあるのではないでしょうか。
もちろん、天災に絶対はないので、そのあたりのリスクをどの程度許容できるかというのは個人の価値観によります。

長い目で見ると、自身が高齢者になり免許返納が現実的になった際には、大規模ショッピングモールとドンキホーテが徒歩圏にあるというのは大きな強みになるのではないでしょうか。

子供がまだ中学に通う前で中学受験もあり得る場合

この場合も、マンションの評価は高くなる傾向が強いのではないでしょうか。

このケースだと、学区・学校の情報が少ないなかで学校に通う事になりますが、もし子供が小学校の雰囲気に合わなかった場合は雰囲気が合いそうな学校を選び中学受験をする、という選択肢を選べば良く、周辺環境の良さによるメリットを長く受けられると思います。

災害時発生時に小学生低学年の子供が独りだった場合の心配はありますが、大地震だった場合はどこに住んでいても変わらないですし、津波の場合もハザードマップのデータ通りならば2時間程度の猶予はあるため、普段からの話し合いにより、連絡手段の確保等の対策を考えれば良い、と考えることも可能ではないでしょうか。

ただ、この地区は中学受験塾が少なく、受験勉強のための通塾に苦労する可能性が高いことは頭に入れておいた方が良いです。

子供が中学在学中または中学受験を考えない場合

このケースでは、ご家庭の方針や子供が学校の雰囲気が合うか否かで評価が大きく変わります。

もし雰囲気が合わなかった場合は引っ越し等の対応に迫られることになるため、このマンションを購入したことによる満足度は高くはならないと思います。

実際の学校の雰囲気は住んでみないと分からない部分も多いですが、Part1でご紹介した、中学校のホームページで公開されていたアンケートの結果等は学校の雰囲気を知る貴重なデータなので、必ず読んでおいた方が良いと思います。

選ぶならどの部屋か

前回と似たような話になりますが、もし私が買うならどの部屋にするか、というのを少し考えてみました。

角部屋の場合

私の場合はブルームテラスのB-96Lの3階から5階を選びます。
理由としては、

  • 坪単価の上がる上層階まで行かなくても眺望が良い
  • 角部屋のメリットが得られる
  • エレベーターに不安はあるが階段で充分降りられる

というのがポイントです。

眺望については書いてある通りで、この部屋の場合は無理に上層階を選ぶ必要がないところに価格面も含めて優位性を感じました。

角部屋のメリットについては完全に個人の好みですが、Part4に書いた通り、「主寝室も共用廊下に面していない」というところに優位性を感じました。

エレベーターについては下記の通り、ブルームテラスはエレベーター1基で、さらにコモンテラスと共用、という弱点があります。
ただ、4-5階であれば、急いでいる時にも階段で充分降りられる高さですし、家に帰る際にはそこまで急いでいるケースは少ないので待てば良い、という考えです。

みなとアクルスガーデンスクエアの間取り配置
引用元: パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエアプランブックより

また、ブルームテラスはエントランス・駅まで遠いという弱点もありますが、費用とのバランスを考えこの選択をしています。
駅に近いエアリーテラスにおいて、眺望まで重視すると坪単価の高い上層階を選ぶ必要があるため、そこに5-600万円の差額の価値があるか否かをどう考えるか、だと思います。

仮に眺望を重視しない場合はエアリーテラス低層の方が利便性が高いのでそちらを選択することになるのではないでしょうか。

中住戸の場合

中住戸の場合ブルームテラスのB-74Kの3階から5階を選びます。
理由としては、角部屋の場合と被る項目も多いですが、

  • 坪単価の上がる上層階まで行かなくても眺望が良い
  • ベランダ向きの洋室の引き戸を開ければ広いリビングとしても使える
  • エレベーターに不安はあるが階段で充分降りられる

というのがポイントです。

価格面やエレベータ、眺望面のメリットは角部屋で選んだ部屋と理由は同じです。

また、ワイドリビングではないですが、ベランダ向きの洋室の引き戸を開ければ広いリビングとして使えるのも良いのではないでしょうか。

もし、これに利便性も求めるのであれば、エアリーテラスのA-80EやA-80B1の8階以上、という選択になると思います。

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まとめ

5回に渡ってご紹介したパークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエアですが、まとめると

  • 大規模ショッピングモール隣接でありながら手頃な価格が最大の魅力
  • 駐車場は平面式が確約されており安心感がある
  • 仕様はコストカットが見えるものの実用面で難がある部分は少なく、強いて言うならばディスポーザー非採用が気になる程度
  • 子育て視点で考えると周辺環境は申し分ないが、無条件で買いと言えるわけでもない

といったところでしょうか。

今回は以上です。

皆様の参考になれば幸いです。


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