パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエア(みなとアクルス2期)のモデルルームを訪問しましたので数回に分けて報告致します。
Part4の今回は以下の内容を中心にまとめます。
・駐車場について
・間取りと眺望、販売について
・価格と管理費について
みなとアクルスガーデンスクエアの記事一覧は以下のページから飛べます。
物件の公式ホームページはこちらです。
今回の内容をザックリとまとめると下記のようになります。
- 駐車場は100%平面式のものを確保
- 駐車場代は12,000円/円で統一され、周辺相場同等～やや高い程度
- 眺望は南向きではブルームテラスの方に優位性があり、西向きは将来の開発が未確定でリスクがある
- 中心価格帯は中住戸で150万円/坪程度、角部屋は160万円/坪程度
- 南向き住戸の角部屋は隣接棟の位置関係から、角部屋のメリットが薄い住戸がある
詳細は以下をご確認ください。
駐車場について
付帯率と抽選について
駐車場は全238戸に対して平面式駐車場が238台分用意されており、平面式駐車場の付帯率が100％に設定されています。
やはり機械式やタワー式に比べると利便性の面では圧倒的に優位なので平面式100%は嬉しい設定です。
ただ、Part2でご紹介した通り、駐車場の部分は液状化対策の土壌改良が行われていない事は頭に入れておくべきです。
駐車場の割り当て方法ついては現時点では確定していない、とのことですが、通常であれば抽選を行い1番～238番まで順位を決め、1番から順番に希望区画を選択していく、という流れだそうです。
駐車場の価格
駐車場の種類と価格は以下の通りです。
引用元:パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエア管理費等一覧表より作成
上記の通り、一部区画において全長に余裕があったり、全幅に余裕があったりする違いはありますが、値段は同一になっています。
月極駐車場の周辺相場については、同じ港区港明には月極駐車場が見当たらなかったので周辺で探してみました。
結果は
- マンション北側の港区津金
→は11,000円/月 - マンション北東の港区東海通
→約9,000円～11,000円/月
であったので、概ね相場通り～若干高い程度の範囲に収まっているので妥当な設定だと思います。
その他
上記以外に下記のスペースが用意されます。
- バイク置き場:10台分(3,000円/月)
- サイクルポートが:100区画(500/月)
- 自転車ラック:100台分(300/月)
サイクルポートというのは、2メートル x 1メートルの区画が用意されているスペースで、ここに自転車を停める目的で提供されるとのことです。
1期で分譲されたマンションでも同様の区画があり、区画の範囲内であれば、子ども用自転車等は複数台置くのもOKになっているそうなので、ある程度自由に利用できるスペースになっているようです。
なお、場所柄自転車利用の必要性が薄い事もあり、1期で分譲されたマンションのサイクルポートは余りが出た、という話も聞きましたので、競争率は高くなさそうです。
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間取り構成と眺望について
間取り構成について
各住戸の配置図は以下の通りとなっています。
上記の通り、基本的には
中住戸→3LDK/4LDK
角部屋→4LDK
という構成になっています。
ただ、6種類ある角部屋のなかで、他の棟との位置関係の問題で、角部屋のメリットのひとつと言える「共用廊下に面しない主寝室」がない部屋が半数を占めているため、角部屋のメリットを最大限受けられる部屋は多くはないです。
(ブルームテラス東端の部屋(B-90I)、エアリーテラス西端の部屋(A-90H)、コモンテラス南端の部屋(C-85M)は主寝室が共用廊下に面している)
ブルームテラス東端にある角部屋は北東にある主寝室が共用廊下に面している
なお、上記の間取りもそうですが、基本的にこの物件は角部屋であってもリビングダイニングが2面採光ではない間取りしかないため、角部屋のメリットはあまり多くはないです。
間取りの種類について
3LDKの場合
3LDKは種類が多いですが、田の字プランを基本として、「縦長リビングor横長リビング」の選択以外はウォークインクローゼットや納戸の有無といった細かい違いがほとんどです。
そのため、選択肢は意外と多くなく、リビングの形状さえ絞り込めれば、あとは部屋の位置をどうするか、というところが焦点になりそうです。
4LDKの場合
4LDKの場合は種類が少なく、
- 角部屋である必要性の有無
- 縦長リビングか横長リビングか
- (角部屋の場合)主寝室が共用廊下に面していても良いか
といった点を選択していけば自ずと部屋が決まってくると思います。
なお、3LDK/4LDKどちらの場合も公式ホームページに載せられている間取り例から大きく外れた間取りは少ないので、以下のページを確認すればだいたいのイメージはつきます。
眺望について
眺望については、下記の通りです。
ブルームテラス
ブルームテラスは全戸南向きで、正面がららぽーとの「みどりの大広場」になるため、西側の大部分で低層でも抜け感があります。
ブルームテラスの西側は目の前が広場のため抜け感が強い
引用元: パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエア価格表掲載イメージより
東端までいってしまうとある程度ららぽーとが被ってくると思いますので、詳細はモデルルームで確認した方が良いです。
なお、ブルームテラスの西端のすぐ横には貨物線の線路があります。
ブルームテラス西には貨物線の線路が隣接する
ただ、この貨物線は
- 火曜日・木曜日・土曜日の週3回のみ運行
- 運行時刻は10時と14時のみ
- そもそも貨物がない場合は運行しない
という感じではあるので、騒音という意味で影響は小さいと思われます。
とはいえ、電車が通ったらそれなりの騒音は出ると思うので、乳児が家にいる場合に「やっと寝てくれたのに起こされた！」みたいなパターンも西端の部屋などはあり得るかもしれません。
エアリーテラス
エアリーテラスは全戸南向きはありますが、正面にららぽーとが来ます。
エアリーテラスはららぽーとが目の前
引用元: パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエア価格表掲載イメージより
このららぽーとを超えるには8階以上が目安とのことです。
こちらの棟はまだ価格が発表されていないので何とも言えませんが、もしかしたら8階以上は価格が上乗せされる可能性がありますね。
コモンテラス
コモンテラスは全戸西向きで、上記の線路が正面に来る向きです。
現時点ではこちらは前に何もありませんが、現時点のお話では正面の敷地は住戸が建てられる可能性が高いそうなので、将来的には正面に建物ができるリスクがあります。
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価格と管理費
価格について
坪単価は概ね
- ブルームテラス中住戸:150万円/坪を中心に階によって±10万円前後
- ブルームテラス角住戸:160万円/坪を中心に階によって±15万円前後
- コモンテラス中住戸:135万円/坪を中心に階によって±15万円前後
といった感じです。
ブルームテラスの角住戸については前述の「主寝室が共用廊下に面しているか否か」というところはほとんど価格に反映されていないので、個人的にはブルームテラスの西端のB-96Lタイプはお得感があります。
また、中住戸は3LDKと4LDKで坪単価の差はついていません。
管理費について
なお、当初の管理費と積立修繕は
管理費:160円/平米/月前後
積立修繕費:70円/平米/月前後
となっていました。
価格としては手頃で、やはり平面式駐車場100%であることと、共用施設に華美なものがないことが影響していそうです。
以下に間取りと坪単価イメージを掲載します。
価格表ついては記事最下部をご確認ください。
間取りと価格(一部抜粋)
B-96Lタイプ
面積:97.34㎡(4LDK)
【坪単価イメージ】
2階:153万円/坪前後(4,490万円想定)
6階:166万円/坪前後(4,890万円想定)
10階:180万円/坪前後(5,290万円想定)
予算が合えば、個人的には最も好みの住戸です。
ブルームテラスの西側は前述の通り低層でも眺望が抜け、主寝室も共用廊下に面していないという角部屋のメリットを享受できます。
同じ角部屋4LDKの東端住戸(B-90I)は主寝室も共用廊下に面して居るにも関わらず坪単価に大きな差はないため、こちらのほうがお得感があります。
B-90Iタイプ
面積:90.91㎡(4LDK)
【坪単価イメージ】
2階:159万円/坪前後(4,370万円想定)
6階:166万円/坪前後(4,570万円想定)
10階:178万円/坪前後(4,890万円想定)
こちらはブルームテラス角部屋4LDKの東端の部屋で、B-96Lタイプと比べると、駅(エントランス)が近いこと、総額が抑えられていることが優位点です。
なお、この部屋の前の共用廊下は隣接のエアリーテラスと繋がっており、「角部屋だから共用廊下に人が通らない」というのは当てはまらないです。
個人的には前述のB-96Lタイプのメリットと比較すると弱い気がしますが、そのあたりは好みもあるので、こちらのほうが良いという方は居ると思います。
B-86D2タイプ
面積:87.15㎡(4LDK)
【坪単価イメージ】
2階:145万円/坪前後(3,830万円想定)
6階:153万円/坪前後(4,030万円想定)
10階:162万円/坪前後(4,280万円想定)
こちらはブルームテラス中住戸4LDKの部屋で、縦長リビングの部屋です。
角部屋と比べると坪単価は控えめで、低層であれば4,000万円を切る価格になります。
B-80B2タイプ
面積:80.68㎡(3LDK)
【坪単価イメージ】
2階:145万円/坪前後(3,530万円想定)
6階:153万円/坪前後(3,730万円想定)
10階:163万円/坪前後(3,980万円想定)
こちらはブルームテラス中住戸3LDKのワイドリビングの部屋で、4LDK中住戸と比べて坪単価に差は全く無い設定です。
全部屋にウォークインクローゼットがあり、1.1畳の納戸が用意されているなど、収納面で余裕があります。
C-74O1タイプ
面積:74.64㎡(3LDK)
【坪単価イメージ】
2階:130万円/坪前後(2,940万円想定)
6階:139万円/坪前後(3,130万円想定)
10階:149万円/坪前後(3,360万円想定)
こちらはコモンテラス中住戸3LDKの縦長リビングの部屋で、おそらくガーデンスクエアの中では最も坪単価が抑えられている部屋です。
低層であれば総額で3,000万円を切るため、目には優しい価格設定にはなっています。
ただ、繰り返しにはなりますが、コモンテラスの場合は眺望面での不確定要素があり、将来どうなるかわからない中での購入となるわけで、このリスクをどう考えるか、というところが重要になります。
今回は以上です。
次回は最後のまとめを少し書きます。
皆様の参考になれば幸いです。
(参考)詳細価格表
価格表は2021年9月時点のものです。
画像出典:パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエア価格表より作成
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