モデルルーム訪問-NAGOYA the TOWER- Part4

NAGOYA the TOWERのモデルルームを訪問しましたので数回に分けて報告致します。

【NAGOYA the TOWERの記事一覧】
Part1:概要と各棟
Part2:建物・内装と共用施設
Part3:駐車場と価格、管理費
Part4:まとめ※今回
スポンサーリンク

コスパはどうなのか

前回、価格表をアップしましたが、普通の人が購入検討を行う低層階の坪単価の価格帯としては概ね300-350万円程度が中心になってくるでしょうか。

正直なところ、この価格設定は結構強気だな、というのが第一印象です。

過去にご紹介した名駅徒歩圏の新築物件のシティハウス名駅那古野と比較すると高額で、グランドメゾン名駅三丁目とほぼ同等といった価格帯だと思います。

そして(アベニュースクエアの価格はまだ調べていませんが)ザ・パークハウス名古屋と比較しても高額、大手ではない物件ですが、近い場所にあったプレサンスロジェ名古屋駅サウスが坪単価240万円~260万円程度であることを考慮するとやはり高額です。

もちろん、上記の物件と比較した場合規模感、生活環境といったような部分は大きく異なります。
個別の物件の優劣を明言することは控えますが、上記の物件と比較して、このNAGOYA the TOWERが明確に勝っているのは以下のポイントです。

  • 名駅徒歩圏で40階以上のタワーマンションという希少性
  • 大規模物件ならではの利便性

上記はこの物件の特長そのもので、上記以外の点では嫌悪施設が近隣にある、隣接地のタワーマンション計画があるかもしれないといったような懸念点も存在しており、この懸念点と上記の勝っている点を天秤にかけて、上乗せされている価格に納得できるか、というところがポイントになってくると思います。

つまり、一言で言ってしまえば、
「希少性の高い大規模タワーマンションに価値を感じる人であるか」
というところで、この物件に対して感じるコスパは変わってくるということです。

個人的には、こういう物件は所有して住んでみると得られる満足感は大きく、大きな景気変動がなければある程度資産価値も守られると思いますので、タワーマンションを評価する価値観を否定しないのであれば充分検討に値するのではないかと思います。

子育て視点ではどうか

子育て、という視点でこの物件を考えると、
「現時点の環境ではかなり厳しい」
というのが正直なところです。

希少な小中一貫教育+比較的新しい設備の学校という事もあり学校的には恵まれていますが、以下の理由からファミリー向けには個人的には積極的におすすめするのは難しいです。

  • 周辺に嫌悪施設が多い
  • 通学に大通りを通る必要がある

ただ、隣接地にタワーマンションができるという噂もあり、その他にも周辺にマンション等が増えていった場合、周辺環境が改善されるケースはあります。

もちろん、将来的には改善される可能性はありますが、それ以外の周辺環境がそこまで悪くないという事もあり、現時点の環境の悪さを理由にした割安な価格設定ではないため、積極的に選ぶメリットも薄いという悩ましい物件でもあります。

また、前回示した通り、3LDK以上の物件の価格設定は共働きかつ現時点で相当余裕のある年収である事が必須であるとも言える設定のため、そもそも真面目にこの物件を検討するファミリー層がどれだけ居るか、と思ってしまうのも正直なところです。

価格帯のイメージについて

さて、家族で住むとなると3LDK以上が欲しくなってくるところですが、当物件の場合、
「約7,000万円」
が最安の価格帯になってきます。

この値段、実際の返済等を考えるとどうなのでしょうか。

ちなみに、公式ホームページでも返済例は書いてありますが、様々な条件があったり、ボーナス返済が入っていたりします。

現実的な事を考えるとこういったシミュレーションはリスクが高いので、ちょっとドライに出してみました。

返済金額の現実

金利が比較的安くてわかりやすいのはりそな銀行です。

こちらからシミュレーションできますが、問題となるのは保証料です。

ちょっと面倒な話になるのですが、大手銀行の場合、
「最初に融資手数料として大きな金額(物件価格の2%前後)を払うことで保証料を0にする」
「金利に保証料分を上乗せ(0.2%程度)することで初期費用を抑える」
の2パターンがあります。

前者の場合は完済まで住み続ければお得なのですが、借り換え等の途中解約で融資手数料は返ってこないので個人的には後者をおすすめしています。

そのため、今回のシミュレーションでは最安金利の0.47%に保証料の0.2%を上乗せして、
金利:0.67%
借入年数:35年
変動金利
でシミュレーションしています。

結果は以下のように、187,017円という結果になりました。

ここに管理費や駐車場代が乗ることを考えると、20万円を超えてくると思います。

NAGOYA the TOWERのローンシミュレーション

引用元: りそな銀行住宅ローンシミュレーションより

家計シミュレーション

超ざっくりと家計シミュレーションしてみました。

前提条件は以下の通りです。

【家族構成員情報】
夫婦+子供2人の4人家族
世帯主、配偶者ともに1986年5月生まれ
第一子は2015年5月生まれ
第二子は2017年5月生まれ
【収入】
現在貯蓄は200万円世帯主は現在年収600万円
(※概ね愛知県の該当年齢の平均年収)
その後一般的な年収カーブで賃金上昇
60歳の時に退職金1,000万円もらう配偶者は40歳から60歳まで月5万円(年収60万円)のパートに出る
(※概ねパートに平均年収の半分ぐらい)【支出】
生活費は教育費、住居費用を除いて月25万円
※本来はもっと詳細に計算すべきですが、簡易計算なので上記前提
※以前のシミュレーションよりも駐車場代等が高いので上乗せした

【教育費】
幼稚園は私立3年
小学校・中学校は公立
高校は私立
大学はともに下宿し、
第一子は理系、第二子は文系

【住宅ローン】
物件価格:6,300万円
金利:0.67%
借入年数:35年
諸経費は一般的な金額
で、2023年6月に借り入れという想定で算出

上記条件で、貯蓄金額を計算すると、結果は以下の通りとなりました。

上記の通り、40代から50代にかけて貯蓄がマイナスになり、生活が破綻しています。

それ以外にも貯蓄が少なすぎて旅行にも行けないですし、ボーナスがカットされたらそれで破綻が確定してしまうため、かなり厳しい状況です。

今回の想定の場合、この物件を購入するのであれば現時点で年収700万円でも下記の通りギリギリです。

つまり、余裕を持たせるためには、今回のシミュレーションの場合、現時点で年収800万円+共働きが必須という状況です。

上記のことから、(当たり前ですが)
収入面でかなりの水準を求められる物件である
という事が言えそうです。

まとめ

4回に渡ってNAGOYA the TOWERについてご紹介しました。

都心物件はどうしてもしょうがないのですが、今回もやはり
「リタイヤ世帯である程度生活に余裕のある方々」
「生活にかなり余裕がある方のセカンドハウス」
「節税や投資目的」
がメインターゲットというイメージですね。

まとめると、

  • 名駅徒歩圏としてはかなり希少な大規模タワーマンションである
  • 一般的な人が買えるのは30階より下で、それでも値段の割には内装グレード等でやや残念な点がある
  • 近隣の嫌悪施設は子育でを考えると望ましくない
  • 生活必需設備等の周辺環境は揃っている
  • 「大規模タワーマンションに価値を感じられるか」が大きなポイント

といったところでしょうか。

最後に書いてある通り、名古屋では「大規模タワーマンション」が少なく、そこが評価されるかはまだ未知数なところがありますが、数少ない大規模タワーマンションであるグランドメゾン池下 ザ・タワーの評価が高いこと、名古屋駅徒歩圏であることを考えると、資産性という視点では検討に値するマンションであると思います。

毎回そうなのですが、やはりパークハウス名古屋という物件があるので、そことの比較になると悩ましいですね。

今後は7月頃に正式価格が出ますので、判明したら続報記事をアップさせていただきます。

皆様の参考になれば幸いです。


コメント

タイトルとURLをコピーしました